中骏商管:“黑马”疾驰|财报透视,中骏商管:“黑马”疾驰|财报透视

  2021年,是中骏集团提出“一体两翼”战略的第五年。以地产开发为主体,以FUNWORLD购物中心和FUNLIVE方隅公寓为两翼的发展模式,让中骏在房地产行业变量周期之下实现变道超车,也为其筑造了稳健增长的“护城河”。     2021年也是中骏两翼渐丰的一年。就在去年7月,中骏商管顶着“智慧商管第一股”的头衔登陆港股,开启资本市场新篇章。     3月30日,中骏商管披露了第一份“年度成绩单”,以一匹“黑马”的姿态冲进大家的视野。       这份“成绩单”向行业释放了哪些重要信息?大公房产深入观察。     盈利能力“领跑”     作为行业内少数的以"商业+住宅"双轮驱动的物企,中骏商管的业态可分为住宅和商业两大板块。并于2021年实现了业绩的全面增长,其中营收、毛利、净利等多项核心经营指标增长强劲。     报告显示,中骏商管2021年实现收入12.3亿元,同比增长53%;毛利5.8亿元,同比增长63%;应占核心溢利3.0亿元,同比增长84%,上市后首次派息每股5港分。     从收入结构看,2021年中骏商管收入由商业物业管理及运营服务和住宅物业管理服务两部分组成。其中,住宅物管业务收入6.7亿元,同比增长54%;毛利达2.6亿元,同比增长88%;商业物业管理及运营服务收入5.6亿元,同比大幅提升51%;毛利达3.2亿元,同比提升47%。     在2021年特殊的市场环境下,中骏商管仍展现出较强的运营及盈利能力,实现营收、净利的双增长,体现出自身穿越周期的战略优势。     在商业物管及运营业务方面,中骏商管也表现出全面增长的态势。年报数据显示,2021年商业物管的签约项目42个,签约面积达560万平方米,在管项目16个,在管面积达160万平方米,锁定约3.6倍的增长。     住宅物管业务签约项目213个,签约面积达4050万平方米,在管项目128个,在管面积达2080万平方米锁定1.9倍的增长。     不仅签约面积及在管面积双双大幅增长,综合对比其他已上市的物企,中骏商管在现有的在管规模下,盈利能力十分突出。尤其是毛利率增速达到了63%,应占核心溢利增速达到了84%,在同业中遥遥领先。     此外,目前中骏商管的住宅增值服务已形成公共区域管理、广告位管理、停车场管理、美居服务、家政及清洁、二手房交易、案场管理、交付前检验、停车场销售9大板块。     在多项实用增值服务的加持下,中骏商管住宅物管业务的盈利能力进一步增强,2021年其平均物业管理费已由2020年末的2.4元升至2.6元。     值得注意的是,中骏商管具备财务稳健的优良特质,这在房地产下行周期之下尤为珍贵。2021年公司流动负债约为6.08亿元,非流动负债约为844万元,合约负债约为1.92亿元,而现金及银行结余约为28.996亿元,同比增长达到了475.4%。     商业“加速跑”     购物中心和长租公寓“两翼”发展势头强劲,已成为集团业绩增长的重要驱动力。     在商业地产方面,FUNWORLD中骏世界城是中骏商业快速发展的核心业务版块,拓宽数智互动消费场景,助推零售、餐饮、娱乐、社交、文化等多元化综合型的“生活体验中心”不断升级。     作为以商管为特色的物企之一,中骏商管在商业拓展方面取得了较高的增长速度。不仅如此,中骏商管在商业物业管理及运营服务收入增速达51%,同类型企业,例如华润万象生活这项数据为23.2%,星盛商业为29.5%。     在商业方面,2021年中骏商管在全国各地布局32座中骏世界城,截至目前,已布局北京、上海、福州、南昌、合肥等一二线核心城市的TOD项目。     2021年12月,中骏商管在全国集中开业了4座中骏世界城——泰州中骏世界城、河源中骏世界城、平顶山中骏世界城以及张家港中骏世界城,并取得了近100%满铺开业的优异表现。     而中骏商管也没有一味地追求商业项目布局和开业速度,做到了质量与速度并举。去年12月集中开业的四座世界城项目,彼此间也并没有因资源竞争而影响开业效果。例如,平顶山中骏世界城开业当天客流量突破三十万人次;而泰州中骏世界城在开业当天突破一千五百万元的销售额,以上的开业成绩高于去年同期开业的两座中骏世界城。     中骏商管优质的商业运营和管理能力,也得到了商户的高度认可。2021年中骏商管旗下在管世界城管理费平均收缴率高达98.8%,平均出租率为95%。     中骏商管坚持“全国连锁、区域深耕、核心辐射、重点布局”战略发展策略。数据显示,截止2021年12月31日,中骏商管已在全国布局60个城市,实现255个管理项目。       其业务布局也覆盖了长三角经济圈、海峡西岸经济圈、粤港澳大湾区等五大主要经济区,在发展过程中,中骏商管根据不同的城市等级、消费潜力、目标客群等“量身定制”,通过精细经营,建立自身的独特定位标签。     同时,中骏商管每个商业项目都不做简单的复制,而是通过对当地人文以及商业的独到解读,中骏商管迎合了城市的发展脉络与居民的消费习惯,驱动城市消费升级。     智慧商管战略“增速跑”     近年来,随着购物中心同质化加剧和互联网电商的冲击,购物中心传统经营模式面临压力,考验运营商的精细化运营能力,利用大数据和科技手段提升运营效率、改善客流、提高运营及资产估值成为商业地产商的共同选择。     作为港股“智慧商管第一股”,中骏商管自带“智慧”属性。     2019年,中骏商业板块升级,确定“购物中心百货化经营及数字化运营”的经营方针,及都市流行、品质生活及都市奥莱三条产品线。     2020年底,中骏集团董事局主席黄朝阳曾指出,中骏商管将通过购物中心百货化经营及数字化运营,兑现并持续提升商业经营能力。在黄朝阳的规划中,未来中骏将继续投入大量的资源在信息化的建设上。“利用数字化的一些工具,赋能我们的商户和我们的团队,精准地去找到我们的顾客想要的东西。”     中骏商管执行董事兼董事会主席黄伦也曾提到:“随着开业项目的越来越多,团队的运营能力进一步加强,特别是数字化科技赋能方面,未来的规模甚至还会再加速。”     具体来看,中骏商管的“智慧化”战略也并非虚无缥缈。通过互联网和IoT技术,中骏商管建立了智能停车场、智能Wi-Fi、智能客户人流管理及智能视觉引导等智慧系统。     大数据中台和CR会员营销系统也是一大亮点。DMP大数据中台基本上整合商业物业管理及运营服务业务中产生的所有数据,例如商业交易数据、访客和车辆交通数据及会计数据。通过数据清理数据建模及计算进行分析,以指引业务并协助管理层及雇员做出更明智的决策。     中骏商管还针对在管零售商业物业访客的CRM会员营销系统涵盖会员提升及注册会员级别、会员特权及会员计划的其他方面、并增强运作会员系统、提升及维护会员的忠诚度以及进行精准营销的能力。     可以看到,中骏商管已将智能化元素渗透到每一个购物中心里,不仅极大提升了合作商户和消费者的体验,还能起到明显的降本增效的作用。     商业地产是一门长期的生意,中骏商管也一直遵循“长期主义”,正在凭借智慧科技等差异化优势,为企业长远发展铺就坚实道路,并持续助力城市高质量发展。     同时,中骏商管也将继续借助资本力量,继续扩大业务规模及投入,不断研发专业的科技手段使多元服务增值。

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